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包宇在旧金山硅谷的时候，他就想过投资半导体，芯片，甚至其他未来科技产业。
但是，他并不是M国人，他想真正在M国投资这些产业，其实很难的，特别做大的情况下，就更难。
所以，他知道自己想发展这些产业只能回香江，或者在国内才行。
而香江这边。
自五十年代以来，香江开始五十年代初，也就是那位藿先生最早开发油麻地的四方街开始，在包宇看来，这可以当做是香江商品房交易的开始。
毕竟，在这之前，想在香江买房或者购买物业，都是需要一栋栋购买的，这种情况下，能够一栋一栋买得起，那么都是香江非富即贵的。
但是，藿先生发明楼花后，意味着一栋楼里面可以分层分层出售，购房者也可以以更低的价格买入。
不过，五十年代，六十年代，香江的商品房，虽然开始多起来，但是，还不是遍地开花，也不是香江的核心产业。
一直到七十年代，香江在华资地产商和英资地产商大力发展下，香江的地产业逐渐成为核心产业之一。
但是，此时，也就是六十年代，到七十年代这段时间，香江的工业是非常发达的，大量的电子产品，电器产品，塑胶产业等等大量出口到海外，为香江带来大量的外汇收入。
不过，随着香江七十年代的地产业快速发展，香江的工业开始受到很大的遏制。
主要还是和香江的地价，特别是工业地价，还有人工费的上涨有很大的原因。
其后，主要是香江总督府在七十年代末决定把香江打造成世界金融大都市，正是在为全球发放了二三十张的金融牌照，导致大量的海外金融机构，进入到香江。
这种金融机构进来，也带来大量的热钱，大量热钱也带动香江的股市，楼市的恢复和上涨。
正是这种情况下，香江总督府逐渐让香江往金融业，地产业方面发展。
此时的香江工业其实开始衰落，但是，还没有那么明显。
等到隔壁鹏城和珠三角的大开发，大量香江的工业转移到鹏城，莞城等地，香江的工业才逐渐衰落。
说到底，还是有方方面面的原因。
包括香江总督府的放弃支持工业，国内开始大开发，招商引资下，大量港资进入到鹏城和莞城等地。
还有香江的地产业快速发展，给香江的资本带来大量的财富，在地产业可以大量创造财富的情况下，没有人再喜欢辛苦去做工业和实业。
这一点上，像李加成是最明显的代表，其六十年代还是在经营塑胶厂和塑胶花，虽然塑胶产业到现在还是香江很重要的产业。
但是，六十年代后期，李加成也就放弃了这个产业，全力进军香江地产业。
毕竟，在那个时候，李加成也就认识到地产业能够迅速带来财富的膨胀。
一直到现在1980年。
即使现在包宇出现，他没有干涉的情况下，香江的未来必定还是以地产业，金融业，以及服务业为主。
而这三大产业，基本上也就是未来香江的支柱。
一直到九十年代末，香江因为亚洲爆发金融危机，随后受到很大的影响，特别是服务业，和进出口业务都受到很大影响下，其实，那个时候，香江也就在看不到的情况下开始衰落。
当然，在八十年代的时候，大量香江英资和华资不但公司注册地，总部迁到海外，许多产业链也跟着迁到海外。
实际上，像包宇说的英资怡和集团在八十年代带动下，先带着一批华资和英资迁出去。
等到九十年代初，汇沣银行把总部从香江迁回到伦敦，这又是第二波带动下，导致剩下的英资，华资跟着迁出去。
而那四大家族，以李加成家族为首，表面上，他们并没有迁走，实际上，他们在北美的投资，其实已经是在转移一部分资产。
等到2000年后，李加成把在国内的大部分资产，转移到香江，再从香江迁到Y国。
这种情况下，即使李加成等人在香江的资产还是不少，但是，算下来可能已经不及原来的十分之一。
虽然凭借其庞大的产业，依然垄断香江各大行业，实际上，也就是在吃老本而已。
而在包宇看来。
香江从发展到巅峰，到衰落，甚至被隔壁发展三十多年的鹏城给追上，在他看来有它自身的原因，有很多人为的因素。
其中，受到97的影响，受到国内和国外的影响。
再有，正是那些英资和华资带头迁走，导致香江很多产业都出现空心化。
其三，就是以地产业，金融业，服务业为首，这种属于畸形产业，如果香江还是以这三大产业为首，创造还是走上他前世香江那条衰落之路。
当然，这里面。
按照包宇的了解，为什么香江总督府会是放弃工业等产业，其实是有原因。
那就是所谓的包税制。
据说这种制度最早源自罗马，其后，国内古代这种制度始于五代时期，包税制起于南朝齐梁之际，盛于元朝。
其中，元朝属于最典型的一个。
而在香江。
实际上，也就是一种包税制。
就单从香江的地产业来说。
除了新界大部分土地是属于当地土著外，其他都是属于官地，也就是属于女王的，女王再让香江总督府管理。
香江总督府再定期拿出那些土地来进行拍卖。
而能够参与进来的，可不是什么人都行。
除了包宇已经收购的怡和，香江置地，剩下的会德丰，太古，这些是最核心的英资。
另外，主要也就是那四大家族。
实际上，在六十年代以前，藿先生也可以参与进来，进行拍卖那些官地，所以那个时候藿先生发展很快。
但是，后来香江总督府禁止其参与进来，就是因为他和国内走得太近，不让他来竞拍官地。
不但如此，和其他资本修建出来的小区，大厦，也不允许其他投资者买入。
这种情况下，藿先生被迫停止投资香江的地产业，反而让李加成等人得益。
也就是说，香江总督府通过这种包税制，把大量的官地拍卖给香江这些地产商，所获得最直接的土地收入，一部分作为香江总督府的支出，另外一部分则是直接上交给伦敦那边。
而后来，正是通过拍卖官地的方式，香江总督府收益越来越多，特别是香江楼市暴涨的情况下，收益就越多，基本上每年都财政有盈利，而不会出现财政赤字。
只是，等到九十年代的时候，香江总督府提出修建新的国际机场，当时修建这个机场需要动用一千多亿港币，这是在九十年代，是非常恐怖的数字，几乎把之前那些财政盈利直接捞空。
当然，这些财富不是凭空消失的，基本上以各种各样的方式，都转回到Y国那边。
香江总督府在香江实施的包税制，香江地产业是最明显的一个，但是，实际上是方方面面的。
包括像香江的出租车是需要牌照的，香江报亭需要牌照，香江的麻将馆需要牌照，甚至香江巴士线路都是需要竞拍牌照的。
之所以，香江总督府通过这种方式，主要还是为了方便管理，另外方便收税。
香江总督府不需要通过具体每一个人收税，但是可以通过谁持有牌照的人来进行收税。
也就是说，香江总督府吃肉，持牌的人则是喝汤，至于没有得到牌照的，则是属于违法的，是禁止的。