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第171章高端玩法，6亿变200亿！
将小鸭总厂400亩工业用地，变成商住用地，6亿卖给王君山。
然后拿着6亿去还债，去升级生产线。
小鸭集团复工复产，洗衣机直接上线唯品会销售，就有了利润！
就能发得出工资，员工高兴！
卸下重担，不用继续财政兜底垫付，国资委高兴！
银行坏帐偿清，银行也很高兴。
还能创收纳税，增加财政收入，地方政府高兴！
更能创造GDP，拉动就业，彻底盘活小鸭！
让一个濒临破产负债累累的老大难，变成一个正常经营，还能纳税的优质企业，省里市里都高兴！
皆大欢喜。
谁在乎王君山囤不囤地？
人家那是为了保生产，为了盘活优质企业小鸭！
天王老子来了，这都是最优解！
而王君山也可以赚得更多。
6亿拿地，大可以把地抵押出去，再贷款出来，也就亏损7年的利息。
而这七年，小鸭可以复工复产，生产常规波轮洗衣机，滚筒洗衣机，就能实现盈利。
再加上未来智家的分区洗衣机，赚得更多！
当然，这块地的价值，也会疯狂飙升。
七年后，2015年年底，小鸭总厂对面，金融中心已经规划，第一高开建。
不远处CBD规划，城市中心东移。
现在的大东郊，成了新的市中心！
届时的商住用地的地价，就不是400万一亩，600万一亩，800万一亩了。
而是1000万一亩，1200万一亩！
2017年，能达到1400万一亩！
直接增值7倍，6亿变42亿，净赚36亿！
然而，这只是土地增值。
如果王君山在2017年将这块地开发成小区，2018年3万一平全部卖出去！
300亩地约20万平，容积率2.5，建筑面积50万平，总收入150亿！
楼面价1200一平，加上建安成本2000，总成本16亿。
毛利润134亿，再扣掉30%的税费，还有93.8亿！
利润高的吓人！
若是做成精装修，卖3.5万或者4万一平，赚得更多。
更主要的，这300亩的工厂，在拆迁之前的几年正常运转，正常生产！
若是生产线全面增加升级，按照美的锡市工厂亩产1.8万台计算，300亩产业园可以年产500万台洗衣机！
一台只赚800，也能年赚40亿！
哪怕年产200万台，也能赚16亿。
八年下来，赚130亿不成问题。
这笔交易，王君山至少能赚二百多亿。
而王君山的投资，只有最初的6亿！
划算，完全划算！
「王董，你这个想法不错，不过操作起来，还存在一些问题。」
赵市长开口道：「首先，流程不对。」
「不能你出钱了，就直接把地变成商住用地，直接送给你。这不合规。」
「得按照流程走，政府先规划论证，然后报批申请改变土地性质，省里批覆，土壤调查，随后规划调整，司法评估，然后拍卖，各家竞拍，最后过户登记。」
「不过为了让这块地成功被你拍得，我们在法拍的时候，可以加以一些条件限制。」
「比如要求竞拍企业，必须承担小鸭家电相关债务，必须保证继续生产洗衣机5年，或者7年，累计年产300万台以上。」
「必须在明年一月份钱，签署协议，垫付资金，帮助解决小鸭电器债务重组。」
「有这些限制，那就只能你们来竞拍，就可以底价成交。其他企业没资格。」
王君山点点头：「原来如此。」
实际上，他早知道这个流程，崔倩早就给安排好了。
但王君山不能提出来。
只能让对方提出来，未来科技配合！
「而且，整个过程，一般得两年。」
「地方全面加速推进，政企联合，也得三四个月。」
赵市长继续道：「不过如果加速推进，转成商住用地，还会产生两个大问题。」
「第一个问题，一旦变成商住用地，你若是想在洗衣机总厂继续生产七年，环保是个问题。环保局会来查。」
「当然，现在小鸭总厂虽然说是市区，但是在大东郊，周围除了玉米地就是工厂，继续生产也问题不大，但未来有没有隐患，没法说。」
王君山听懂了潜台词。
嗯，这一届在任，那肯定问题不大。
本就是赵市长和国资委牵头的项目，拯救小鸭，缓解地方财政压力，又是大东郊。
谁会来查？这不是找事？
但一旦换任，下一届来了，什麽态度，那就不好说了。
全看王君山运作了。
「兵来将挡，水来土掩。」王君山信心十足。
即便换届了，也是几年后的事情。
到时候未来科技早就做大了。
对方刚上任，需要政绩，就需要王君山在济州多投资点项目。
自然不会对小鸭工厂的继续生产出手。
「看来你有把握了，那就好。」赵市长笑道：
「第二个大问题，就是闲置商住用地两年不开发，可以无偿收回。」
「一旦这300亩工厂变成商住用地，你们成功拍下后，如果继续生产，超过两年，可能被当做闲置土地，进行收回。」
「还是个大问题。」
王君山面色凝重起来。
之前想的太简单了。
300亩工业园变成商住用地，继续生产，七年后再开发……
前七年，用尽300亩工厂产能。
七年后拆迁，开发成住宅买房子，占尽地产红利。
但好处不可能都让王君山占了。
两年不开发就可以收回，不可能拖到七年。
可两年内就开发，那即便变更土地性质走流程两年，法拍拍下地，再拖到两年限制动工。
也就是说，四年内必须开工！
2009年年初开始操作的话，2011年年初成功法拍。
2013年年初，就得开工建设，那2012年就得停工，搬厂，拆迁！
2015年就差不多建成了。
可那时候房价不贵，难不成捂着不卖，等到2017年-2018年贵了，再卖？
捂盘两三年？
这不现实。
一切都乱了！
「市长，这可如何是好？小鸭想要扭亏为盈，需要时间，2012年就停工，时间不够。」
赵市长呵呵一笑：
「那就得进行一些合规操作了。」
「比如为保障本市家电产业平稳过渡丶维护社会稳定和就业稳定，经济州批准，同意本项目分期开发。」
「一期100亩，位于不重要的厂区。二期200亩。」
「假如咱们加快走程序，2009年底变更为商住用地，2010年年初法拍结束，你们拿下来300亩地。」
「两年内必须动工，也就是2012年年初，必须动工开发。」
「同样，为了平稳过渡，就业稳定，经济州批准，多给你们两年的时间，进行新产业园建设，生产线搬迁。」
「那麽一期2014年年初动工，就行了。二期继续生产。」
「而二期生产线更多，也是为了保生产，保就业……以及考虑到你们为了解决小鸭历史债务问题，出资很多，开发一期又投资很多，资金周转有压力，二期可以等到一期建成后，2017年年底之前，再进行开发。」
「到时候你们的新产业园已经完全建好，工厂全部搬过去就是，不影响生产。」
「二期闲置的这些年，因为保生产，保就业，解决债务，资产重组等原因，也就不算闲置土地，也就不会被收回。」
「这些都可以写入合同，经过政府批准，都不算违法。」
王君山笑了！
通了！
这样就全通了！
未来科技自己闲置土地，拖到2014年丶2017年才开发，肯定玩完，地方都会无偿收回。
但为了稳定过度，保生产保就业，经过批准，拖到2014丶2017年分两期动工，那就稳了。
2014年年初，一期100亩开工建设，工期三年，前面只开发20亩，其他80亩继续生产。
2016年加快一期开发，同时投建新的产业园。
2017年一期建成，房价已经很高了，慢慢卖。
新产业园也全部建成。
二期200亩工厂搬迁到新产业园，开建二期住宅，2018年最高价，全部卖出去。
这样就完美了。
三百亩工厂的产能能最大化利用，房子也拖到2017下半年-2018年房价最高峰，地产红利吃干抹净。
只能说，全看运作。
「当然，一年后才法拍，对你们而言，风险很大，需要你们提前垫付6亿。」
赵市长再度开口：「作为保障，这6亿算是你们借给济州国资委的，作为补偿，我们会在两年内进行法拍，法拍资金优先用于偿还你们的借款。多馀的资金，作为「投资奖励」或「产业扶持资金」，给你们！这些都写入合同！」
今年小鸭商住用地200万一亩。
等到后年年初再拍，就是250万一亩，就是7.5亿了！
多出的这1.5亿，部分是借款利息，部分是「投资奖励」或「产业扶持资金」！
说白了，王君山出多少拍下三百亩地，转一圈后都会回来的。
经过详细沟通，最终双方达成共识：
未来科技拆借六亿资金给济州国资委，用于小鸭电器债务重组，解决小鸭电器的负债，赎回小鸭电器的相关核心资产，偿还职工债权。
济州国资委两年内通过土地性质转变，出让300亩商住用地，用于优先偿还未来科技的本息借款，并给与一定的产业扶持资金！
未来科技零成本零资产收购小鸭电器，包括300亩总厂，小鸭品牌，设备，生产线等等，但不承担任何债务，由国资委和小鸭集团清偿。
未来科技要尽快复工复产，通过唯品会等资源，全面盘活小鸭电器。
保证连续七年生产，年产洗衣机五十万台以上！
……
「王董大体方向就是这样。至于债务重组的细节，我们联系银行，其他债权人，详细沟通，谈判，商量一个完美的方案。」
赵市长心情大好，王君山愿意接手，投入6亿，就盘活了整个小鸭电器。
到时候，变成商住用地，法拍走流程，再被王君山拍走，钱再还给王君山就是了。
完美解决！
而有了未来科技，有了唯品会，小鸭洗衣机真有希望崛起，甚至重回巅峰。
济州也算是解决了一个老大难！
其中最核心的，就是债务重组和资产赎回。
包括抵押给工行的三百亩工业用地。
抵押给农行的12万平厂房。
抵押给建行的设备。
欠员工的1.8亿债权安置。
前几项都可以折扣处理。
比如欠工商银行的2.8亿本金，1.9亿利息+逾期罚息，通过地方运作，工行运作，或许利息和罚息能免掉就成，4.7亿的本息，3亿就能偿清。
但欠员工的1.8亿债权安置，必须100%赔付。
这是解决一切的基础。
王君山想的清楚，不解决好债务重组，他不入局。
等到各方谈出一个妥善结果，王君山拆借6亿给国资委，偿清债务。
到时候，王君山零元收购一个乾乾净净，无负债的小鸭电器，带着小鸭浴火重生，再创辉煌。
而支出的6亿，后续通过土地运作，变成了300亩商业用地。
「没问题，不过还有一个重要的问题！」王君山话锋一转：
「斯威特的问题！」
「小鸭电器和斯威特的关系，必须处理清楚，完全终止之前的重组合作。还有品牌，全面收回！」
「这是合作的前提！」
这番话，王君山说的不容置疑。
这一点解决不了，一切都是扯淡。
「放心，这些济州已经在行动了，法院传票。对方已经收到了。两日后，就开庭！」
王君山满是意外：「这麽快？」
「当然，斯威特这个资本流氓不解决，一切都是免谈。在准备引入你们投资之前，我们就开始了一系列的准备！」
「那我可期待了。」王君山松了口气。
赵市长雷厉风行，的确是干大事的人！
第二天，很多媒体便开始集中报导了新闻：
【斯威特零本零资产收购小鸭电器，没有兑现任何承诺，没有投资，没有承接负债，反而掏空了小鸭众多优质资产。】
【引入斯威特重组，小鸭洗衣机销量暴跌，新增5亿多新负债。】
【斯威特资本流氓，坑惨了小鸭，拒不履行承诺，将小鸭带入绝境！】
【斯威特濒临破产，无力履行重组协议，济州国资委宣布全面停止重组，并起诉斯威特非法挪走三亿资金，新增五亿负债！】
(本章完)